거제시도시안전국장 이용재

<기고> 거제시 다가구주택 시장 공급과잉 상태로 신중한 투자가 요구된다 


최근 거제시 주택시장 안정에 효자 노릇을 한 다가구주택(원룸, 투룸 등)이 공급과잉 단계로 접어들고 있어 신중한 투자가 요구되고 있다. 

얼마 전까지만 해도 다가구주택은 저금리 시대에 따른 유망한 투자대상으로 떠올라 고현, 장평, 옥포, 아주동 지역을 중심으로 신축 붐이 일었다. 

얼마나 많이 건축되었나? 

2013년 12월 기준으로 거제시의 주택보급율은 104.4%이며, 공동주택의 경우 868동 52,048세대(사업계획 승인대상, 2015년 4월 기준)가 건립되어 있다. 
여기에 공동주택(아파트 등) 33개 단지 13,239세대가 사업계획승인을 득하여 현재 공사 중에 있거나, 착공을 준비 중에 있다. 

특히 주택 중 다가구주택(원룸,투룸 등)은 2011년 2,681가구 2012년 3,930가구, 2013년 1,803가구, 2014년 3,506가구가 공급(사용승인 기준)되었으며, 올해도 4월 현재 634가구가 건축허가를 받아서 건축 중에 있어 공급이 지속적으로 늘어날 예정이다. 

왜 증가했나?

최근 몇 년간 정부의 규제완화와 저금리 정책 영향으로 주택임대 사업자가 많아졌으며, 주택건축이 가능한 땅만 있으면 다가구주택을 건축하여 월세를 놓다보니 공급량이 폭발적으로 증가하고 있는 것이다. 

지금까지는 저금리로 인한 투자처 부재와 지속적인 조선경기 활황에 따른 수요자 증가로 인하여 상대적으로 높은 투자수익을 올릴 수 있었다. 

앞으로도 괜찮을까? 

현재 장평(연곡)지구에 약 3,100명(1,520실)의 수용이 가능한 삼성중공업 기숙사(2015년 12월 준공예정)와 삼성 후문(피솔)지역에 약 1,700명(864실)이 입주할 수 있는 삼성중공업 협력사 기숙사(2015년 8월 준공예정)가 시공중에 있으며, 아주동 일원에도 1,280세대 규모로 대우조선해양 협력사 기숙사(2018년 6월 준공예정) 건립을 추진하고 있다. 

 또한, 거제시에서 저소득층을 위한 300만원대 장기공공임대주택 아파트 575세대를 2018년 6월 준공을 목표로 추진하고 있으며, 지역으로 발령난 초·중·고 교사와 정부 산하 기관 공무원들의 주거문제 해결을 위하여 2019년 12월 준공을 목표로 200세대 규모의 교사·공무원 시립 임대아파트도 함께 추진하고 있다. 

상기 건이 모두 준공되면 수요와 공급의 불균형으로 인하여 기존 다가구주택에 많은 공실(空室)이 발생할 것으로 예상되며, 이로 인한 월세가격 하락 등으로 건축주의 재산피해가 예상된다.

이렇듯 많은 물량의 다가구주택이 공급되면서 추가적인 인구 유입이 수반되지 않는다면 과잉 공급과 관련한 각종 폐해가 도시문제로 연결될 수 있다. 

다가구주택 무엇이 문제인가? 

 다가구주택은 타 용도의 건축물에 비하여 허가기준이 완화되어 있어 주거환경이 열악하다. 조그마한 자투리땅에 지어진 경우가 많고, 동간 거리가 짧아 사생활 침해와 채광, 환기 등의 문제가 있으며, 기반시설이 부족한 곳에 건립되어 도시미관을 해치는 경우가 많다. 

특히, 부설주차장 부족에 따른 골목 불법주차, 공동체 의식 결여 등이 다가구주택 신축에 따른 주요 문제점으로 대두되고 있는 실정이다. 

현재 여건에서 기존 다가구주택 공실 증가에 따른 공동화가 진행될 경우 새로운 도시문제가 야기될 수 있어 심히 우려스럽다. 

다가구주택 시장 버블 붕괴에 대비하자

앞서 말씀드린 것과 같이 다가구주택은 신축허가가 줄어들지 않고 있다. 현재 우리 시는 다가구주택(원룸, 투룸 등)이 적정수요를 초과한 것으로 판단되나, 주택공급은 지속적으로 증가하고 있어 다가구주택 시장의 거품이 곧 빠질 것으로 예상된다. 

현재 다가구주택 건축을 투자의 목적으로 계획하고 있는 경우에는 투자손익 분석을 철저히 하여 사업시행에 신중을 기하여 주실 것을 당부드린다.